RESUMEN DE LA LEY 4/2013, DE 4 DE JUNIO, DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACI脫N Y FOMENTO DEL MERCADO DEL ALQUILER DE VIVIENDAS.

13 de junio del 2013


RESUMEN DE LA LEY 4/2013, DE 4 DE JUNIO, DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACI脫N Y FOMENTO DEL MERCADO DEL ALQUILER DE VIVIENDAS.

Con fecha 05/06/2013 se ha publicado en el BOE la Ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilizaci贸n y fomento del mercado de alquiler de viviendas.

La Ley, cuya entrada en vigor se produj贸 al d铆a siguiente de su publicaci贸n, supone una modificaci贸n del r茅gimen jur铆dico aplicable a los contratos de arrendamientos urbanos con la finalidad de dinamizar el mercado arrendaticio de viviendas.

Como se detalla en la Exposici贸n de Motivos, la modificaci贸n de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos pretende alcanzar los siguientes objetivos, mediante las modificaciones normativas que en extracto se relatan:

A. Dar prioridad a la voluntad de las partes y la libertad de pactos. Se regula la posibilidad de exclusi贸n expresa en el contrato, cuando sea posible, de los preceptos de la ley, y la posibilidad de pactar la sumisi贸n a mediaci贸n o arbitraje.

Se incluye la posibilidad de se帽alar una direcci贸n electr贸nica a los efectos de notificaciones, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicaci贸n y su contenido, as铆 como la constancia fehaciente de la remisi贸n y recepci贸n.

Podr谩 pactarse la sustituci贸n de la obligaci贸n de pago de la renta por la ejecuci贸n de obras por el arrendatario sin derecho a compensaci贸n econ贸mica a la finalizaci贸n del arriendo.

Podr谩 establecerse un sistema de actualizaci贸n de rentas entre las partes, operando subsidiariamente la actualizaci贸n conforme a IPC general anual.

Podr谩 pactarse la renuncia al derecho de adquisici贸n preferente por el arrendatario, no obstante, en tal caso el arrendador deber谩 comunicar la intenci贸n de vender la vivienda con antelaci贸n de treinta d铆as a la fecha de formalizaci贸n del contrato de compraventa.

Se determina la no actualizaci贸n de la fianza en los tres primeros a帽os del contrato, sin perjuicio de que se efect煤e en caso de pr贸rrogas posteriores, conforme al pacto entre las partes.


B. Reduce la duraci贸n del arrendamiento a tres a帽os de pr贸rroga obligatoria y a uno la pr贸rroga t谩cita.

En concreto, la duraci贸n ser谩 la libremente pactada. Si fuera inferior a tres a帽os se podr谩 prorrogar hasta esta duraci贸n de manera obligatoria para el arrendador, a voluntad del arrendatario, salvo manifestaci贸n de 茅ste con treinta d铆as de antelaci贸n a la finalizaci贸n del contrato o de sus pr贸rrogas.

Se posibilita la recuperaci贸n del inmueble por el arrendador en el caso de necesidad de vivienda permanente, para s铆 o sus familiares en primer grado o para el c贸nyuge en caso de separaci贸n, divorcio o nulidad matrimonial.

Se permite al arrendatario el desistimiento del contrato transcurridos seis meses de su vigencia con preaviso de treinta d铆as, y posibilidad de pacto de indemnizaci贸n a favor de la propiedad por una mensualidad por cada a帽o de contrato que reste por cumplir, prorrate谩ndose los periodos inferiores al a帽o.


C. Igualmente, se regulan los efectos frente a terceros de los arrendamientos, en funci贸n de su inscripci贸n o no en el registro de la propiedad. Se prev茅 la inscripci贸n en el registro de la propiedad de los arrendamientos para que surtan efectos frente a terceros que hayan inscrito su derecho.

Se regula la extinci贸n del contrato en los casos de resoluci贸n del derecho del arrendador por retracto, sustituci贸n fideicomisaria, o ejecuci贸n hipotecaria, salvo que el arrendamiento hubiera accedido al registro de la propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resoluci贸n del derecho del arrendador.

El adquirente de vivienda tercero hipotecario solo queda subrogado en los derechos del arrendador en el caso de que el arrendamiento se hallase inscrito con anterioridad a la transmisi贸n. Si la finca no se hallase inscrita ser谩 de aplicaci贸n lo previsto en el art铆culo 1571 CC, facult谩ndose para exigir la finalizaci贸n del arriendo, pudiendo el arrendatario exigir que se le permita continuar durante tres meses siguientes a la notificaci贸n fehaciente del arrendador de extinguir el contrato.

En los casos de nulidad, separaci贸n o divorcio, el c贸nyuge no titular del contrato podr谩 continuar en el uso de la vivienda si le fuera atribuida en uso, pasando a ser el titular del contrato, debiendo comunicarse la voluntad al arrendador en el plazo de dos meses desde la notificaci贸n de la resoluci贸n judicial correspondiente, acompa帽ando copia de la resoluci贸n o de la parte que refiera el uso de la vivienda.

En el caso de fallecimiento del arrendatario transcurridos los tres primeros a帽os de duraci贸n, podr谩 pactarse la no subrogaci贸n, si la duraci贸n inicial es superior a tres a帽os, o la extinci贸n el contrato si el fallecimiento se produce antes de los tres primeros a帽os.


D. Excluir del 谩mbito de la LAU los arrendamientos privados de uso tur铆stico.


E. Se regula el proceso para la cancelaci贸n del arrendamiento en el registro de la propiedad en el caso de resoluci贸n por falta de pago de la renta.

De manera paralela se adecua la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil para adaptar los procesos de desahucio puntualmente en el particular relativo al lanzamiento en caso de falta de oposici贸n del demandado.


Finalmente se crea un registro p煤blico de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler nutrido por las comunicaciones que se efect煤en por los Juzgados y por los 贸rganos de arbitraje competentes. El acceso al mismo requerir谩 la acreditaci贸n pro los interesados de la propuesta de contrato en la que se identifique al arrendatario eventual, limit谩ndose la informaci贸n a los datos relacionados exclusivamente con el arrendatario.

La constancia en el registro ser谩 por seis a帽os pudiendo cancelarse a si se hubiera satisfecho la deuda por la que fueron condenadas.

Los contratos celebrados con anterioridad continuar谩n rigi茅ndose por el r茅gimen jur铆dico anterior, pudiendo mediante pacto entre las partes adaptarse al nuevo r茅gimen jur铆dico establecido en la Ley.

Tampoco ser谩 de aplicaci贸n esta ley a los procesos en vigor, hasta alcanzarse decreto o sentencia.

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David Serra Tarazona

JIMENEZ DE PARGA abogados
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