13 de junio del 2013
RESUMEN DE LA LEY 4/2013, DE 4 DE JUNIO, DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DEL ALQUILER DE VIVIENDAS.
Con fecha 05/06/2013 se ha publicado en el BOE la Ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.
La Ley, cuya entrada en vigor se produjó al dÃa siguiente de su publicación, supone una modificación del régimen jurÃdico aplicable a los contratos de arrendamientos urbanos con la finalidad de dinamizar el mercado arrendaticio de viviendas.
Como se detalla en la Exposición de Motivos, la modificación de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos pretende alcanzar los siguientes objetivos, mediante las modificaciones normativas que en extracto se relatan:
A. Dar prioridad a la voluntad de las partes y la libertad de pactos. Se regula la posibilidad de exclusión expresa en el contrato, cuando sea posible, de los preceptos de la ley, y la posibilidad de pactar la sumisión a mediación o arbitraje.
Se incluye la posibilidad de señalar una dirección electrónica a los efectos de notificaciones, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y su contenido, asà como la constancia fehaciente de la remisión y recepción.
Podrá pactarse la sustitución de la obligación de pago de la renta por la ejecución de obras por el arrendatario sin derecho a compensación económica a la finalización del arriendo.
Podrá establecerse un sistema de actualización de rentas entre las partes, operando subsidiariamente la actualización conforme a IPC general anual.
Podrá pactarse la renuncia al derecho de adquisición preferente por el arrendatario, no obstante, en tal caso el arrendador deberá comunicar la intención de vender la vivienda con antelación de treinta dÃas a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
Se determina la no actualización de la fianza en los tres primeros años del contrato, sin perjuicio de que se efectúe en caso de prórrogas posteriores, conforme al pacto entre las partes.
B. Reduce la duración del arrendamiento a tres años de prórroga obligatoria y a uno la prórroga tácita.
En concreto, la duración será la libremente pactada. Si fuera inferior a tres años se podrá prorrogar hasta esta duración de manera obligatoria para el arrendador, a voluntad del arrendatario, salvo manifestación de éste con treinta dÃas de antelación a la finalización del contrato o de sus prórrogas.
Se posibilita la recuperación del inmueble por el arrendador en el caso de necesidad de vivienda permanente, para sà o sus familiares en primer grado o para el cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Se permite al arrendatario el desistimiento del contrato transcurridos seis meses de su vigencia con preaviso de treinta dÃas, y posibilidad de pacto de indemnización a favor de la propiedad por una mensualidad por cada año de contrato que reste por cumplir, prorrateándose los periodos inferiores al año.
C. Igualmente, se regulan los efectos frente a terceros de los arrendamientos, en función de su inscripción o no en el registro de la propiedad. Se prevé la inscripción en el registro de la propiedad de los arrendamientos para que surtan efectos frente a terceros que hayan inscrito su derecho.
Se regula la extinción del contrato en los casos de resolución del derecho del arrendador por retracto, sustitución fideicomisaria, o ejecución hipotecaria, salvo que el arrendamiento hubiera accedido al registro de la propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador.
El adquirente de vivienda tercero hipotecario solo queda subrogado en los derechos del arrendador en el caso de que el arrendamiento se hallase inscrito con anterioridad a la transmisión. Si la finca no se hallase inscrita será de aplicación lo previsto en el artÃculo 1571 CC, facultándose para exigir la finalización del arriendo, pudiendo el arrendatario exigir que se le permita continuar durante tres meses siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de extinguir el contrato.
En los casos de nulidad, separación o divorcio, el cónyuge no titular del contrato podrá continuar en el uso de la vivienda si le fuera atribuida en uso, pasando a ser el titular del contrato, debiendo comunicarse la voluntad al arrendador en el plazo de dos meses desde la notificación de la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de la resolución o de la parte que refiera el uso de la vivienda.
En el caso de fallecimiento del arrendatario transcurridos los tres primeros años de duración, podrá pactarse la no subrogación, si la duración inicial es superior a tres años, o la extinción el contrato si el fallecimiento se produce antes de los tres primeros años.
D. Excluir del ámbito de la LAU los arrendamientos privados de uso turÃstico.
E. Se regula el proceso para la cancelación del arrendamiento en el registro de la propiedad en el caso de resolución por falta de pago de la renta.
De manera paralela se adecua la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil para adaptar los procesos de desahucio puntualmente en el particular relativo al lanzamiento en caso de falta de oposición del demandado.
Finalmente se crea un registro público de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler nutrido por las comunicaciones que se efectúen por los Juzgados y por los órganos de arbitraje competentes. El acceso al mismo requerirá la acreditación pro los interesados de la propuesta de contrato en la que se identifique al arrendatario eventual, limitándose la información a los datos relacionados exclusivamente con el arrendatario.
La constancia en el registro será por seis años pudiendo cancelarse a si se hubiera satisfecho la deuda por la que fueron condenadas.
Los contratos celebrados con anterioridad continuarán rigiéndose por el régimen jurÃdico anterior, pudiendo mediante pacto entre las partes adaptarse al nuevo régimen jurÃdico establecido en la Ley.
Tampoco será de aplicación esta ley a los procesos en vigor, hasta alcanzarse decreto o sentencia.
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David Serra Tarazona
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David Serra Tarazona
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