19 de enero del 2015
Todos hemos oído hablar de la oferta vinculante en los préstamos hipotecarios pero muy pocas personas conocen la importancia de la misma.
Así la oferta vinculante es un documento que las entidades bancarias tienen la obligación de entregar al cliente que esté solicitando un préstamo hipotecario. Dicho documento debe contener todas las condiciones financieras del préstamo que se va a suscribir por el mismo. Como mínimo la oferta vinculante debe tener una validez de 10 días a contar desde su entrega al cliente.
¿En qué casos es obligatorio?
Hasta 2007 para hipotecas nuevas con límite de 150.253,03 euros (Orden Ministerial de mayo de 1994, sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios). En este caso cuando sea obligatoria deberá estar firmada por el cliente AL MENOS TRES DÍAS ANTES de la firma de la escritura de la hipoteca.
A partir de del 8 de diciembre de 2007 para hipotecas de CUALQUIER IMPORTE (Ley 41/2007, de 7 de Diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, BOE del 8 de diciembre de 2007) se debería facilitar la oferta vinculante o documentación análoga referente a la hipoteca :
"La información relativa a la transparencia de los créditos o préstamos hipotecarios, siempre que la hipoteca recaiga sobre una vivienda, se suministrará con independencia de la cuantía de los mismos".
Sin embargo, la obligatoriedad estricta de los 3 días de acuerdo a la Orden Ministerial de Mayo de 1994 sigue siendo aplicable a las hipotecas sólo a las hipotecas con límite de 150.253,03 euros.
En los casos de subrogación de hipoteca existente con NOVACIÓN también es obligatoria en los mismos límites comentado arriba: Sin embargo no es así cuando haya una subrogación de la hipoteca existente por ejemplo la del promotor y NO haya novación.
Para las hipotecas más nuevas, el 28 de Octubre de 2011 se publicó la Orden EHA/2899/2011 que derogada la Orden Ministerial de Mayo de 1994. Por lo tanto a partir del 29 de Julio de 2012 (fecha establecida para entrar en vigor los cambios sobre la oferta vinculante) deja de ser obligatoria la oferta vinculante aunque el cliente si puede pedirla.
Y ¿por qué resulta tan importante en las reclamaciones de la cláusula suelo? Pues porque si no firmamos oferta vinculante alguna siendo obligatoria para la hipoteca que se concedió la entidad bancaria incurre en un claro incumplimiento de la ley resultando más fácil la eliminación de la cláusula suelo.
De todas maneras aun teniendo oferta vinculante es posible la eliminación de las cláusulas suelos ya que la mayoría resultan ser abusivas. Eso ocurre en los casos en el que no existe una proporción entre el tipo de interés mínimo y tipo máximo fijado en el préstamo hipotecario.
Publicado por:
Nerea Ortega González
Abogado online de Huelva