12 de diciembre del 2012
LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
El desistimiento en los contratos de arrendamiento
La Ley de Arrendamientos Urbanos, no establece nada sobre el desistimiento en los contratos de arrendamiento de plazo inferior a 5 a帽os (solo para los contratos de duraci贸n superior a 5 a帽os dice que podr谩 pactarse una indemnizaci贸n), y parec铆a pues que en caso de desistimiento del arrendatario habr铆a que estar, en su caso, a la indemnizaci贸n que los tribunales pudieran establecer siempre que el arrendador acreditara da帽os y perjuicios, la Audiencia Provincial de Barcelona ha establecido su criterio: La resoluci贸n o desistimiento del arrendatario previo al cumplimiento del plazo contractual: NO EST脕 PERMITIDO, y de verificarse, debe pagar toda la renta del periodo que reste por cumplir.
La sentencia ya dice que hasta ese momento, la obligaci贸n de pago de todo el plazo pactado restante, en caso de desistimiento 鈥渉ab铆a sido objeto de una interpretaci贸n correctora por parte de la doctrina鈥 (aquella indemnizaci贸n quedaba sujeta a la facultad moderadora de los tribunales). Pero he aqu铆 que la Audiencia establece que esa posibilidad de moderaci贸n ya no se concibe desde la LAU 94, por lo que, sin matiz, establece (ya en tres sentencias, la 煤ltima y las dos que menciona) que la resoluci贸n o desistimiento anticipado conlleva la obligaci贸n de pago de todo el periodo restante.
AP BARCELONA (secci贸n 13) SENTENCIA 423/12 de 5 de Julio:
Se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda, sometido a la LAU ( RCL 1994, 3272 ) 29/94, con una duraci贸n m谩xima (la pactada y las pr贸rrogas anuales) no superior a 5 a帽os. En principio, siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, oneroso y sinalagm谩tico, la resoluci贸n voluntaria (sin causa) anticipada supone un incumplimiento de un elemento esencial del contrato: el plazo pactado, pues en otro caso se conculcar铆an la previsiones del art. 1256 CC (LEG 1889, 27).
As铆, conforme a la LAU (sin un precepto semejante al art. 56 TRLAU 64), 煤nicamente cabe el desistimiento en los supuestos previstos en el art铆culo 11 LAU 94, con los presupuestos y consecuencias previstos en este precepto (duraci贸n superior a 5 a帽os, siempre que el mismo hubiere durado al menos 5 a帽os, mediante el correspondiente preaviso al arrendador, con una antelaci贸n m铆nima de 2 meses, en el que se haya pactado que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar con una indemnizaci贸n equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada a帽o del contrato que reste por cumplir), y en aquellos casos en que las partes as铆 lo hayan previsto contractualmente (SSAP Secci贸n 13陋 2.2.2012 , 13.3.2012), de manera que si las partes establecen una serie de condiciones para que proceda la resoluci贸n contractual y fijan sus efectos, habr谩 que estar a lo expresamente pactado (STS 23.12.2009, en un supuesto de arrendamiento de local de negocio).
(1) SSAP Secci贸n 13陋 2.2.20121
En relaci贸n con los arrendamientos urbanos, el art铆culo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establec铆a la obligaci贸n del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminaci贸n lo desalojara, deb铆a indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, seg煤n el contrato, quedare por cumplir.
Los rigurosos t茅rminos del indicado precepto, singularmente a partir del RDL 2/85 ( RCL 1985, 1064 ) , hab铆an sido objeto de una interpretaci贸n correctora por parte de la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 , y 15 de julio de 2002 ; RJA 4835/1993 , 318/1996 , 6472/2001 , 6048/2002 ), en el sentido de que la indemnizaci贸n en cuesti贸n hab铆a de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se producir铆a un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero ( SSTS 22.5.2008 , 12.6.2008 , 2.10.2008 , 4.3.2009 , 23.12.2009 , 18.3.2010 (arrendamiento de local de negocio sujeto al TRLAU ( RCL 1964, 2885 y RCL 1965, 86) ; STS, 2.10.2008 , 22.5.2008 , 12.6.2008 , 4.3.2009 , 23.12.2009 ..
Sin embargo, en la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre ( RCL 1994, 3272 ) , de Arrendamientos Urbanos, no contiene un precepto semejante al art铆culo 56 del Texto Refundido de 1964, y 煤nicamente en el art铆culo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duraci贸n pactada superior a los cinco a帽os, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco a帽os, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelaci贸n m铆nima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada a帽o del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnizaci贸n los per铆odos de tiempo inferiores al a帽o.
Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duraci贸n pactada no superior a los cinco a帽os, no resultando de aplicaci贸n anal贸gicamente la norma del art铆culo 11, referida a los contratos de duraci贸n pactada superior a los cinco a帽os, a los contratos de duraci贸n inferior, limit谩ndose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004 , citada por la apelada, a admitir la aplicaci贸n anal贸gica del art铆culo 11, dentro del T铆tulo II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el T铆tulo III, siempre partiendo de una duraci贸n pactada superior a los cinco a帽os.
Y tampoco existe norma alguna en el C贸digo Civil ( LEG 1889, 27 ) que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos sometidos a su r茅gimen jur铆dico, y no a la legislaci贸n especial en materia de arrendamientos urbanos.
La consecuencia ha de ser que en los contratos formalizados por un plazo de 5 a帽os (plazo m铆nimo, precisamente garant铆a de estabilidad para el arrendatario, aunque, por ello, el arrendador tambi茅n ha de ser merecedor de protecci贸n) o menos, no se puede desistir (solo en contratos de plazo superior a 5 a帽os, transcurridos los 5 primeros a帽os, y si se pacta, en los t茅rminos antedichos, pacto que, en todo caso, aqu铆 no consta, de admitirse al amparo del art. 1255 CC ), ni tan siquiera pactar la referida renuncia anticipada, y el arrendatario est谩 obligado a cumplir el contrato (en la hip贸tesis de que el arrendador pudiera optar, al amparo del art. 1124 CC , s铆 se podr铆a exigir "solo" la indemnizaci贸n por da帽os y perjuicios efectivamente irrogados; pero no en el supuesto de opci贸n por el cumplimiento).
(3)
STS 23.12.2009
La Audiencia entiende inaplicable la penalidad adicional pactada en la cl谩usula vig茅simo octava del contrato (30.000.000 pesetas), para el supuesto de resoluci贸n justificada por parte de AAA S.A., al concurrir con otra penalizaci贸n diaria (100.000 pesetas) prevista en la cl谩usula novena para el caso de retraso en el desalojo y devoluci贸n de la estaci贸n de servicio una vez terminado el contrato, y cuya condena se estableci贸 por el Juzgado desde la fecha en que as铆 lo declar贸 la sentencia de primera instancia. Dicha exclusi贸n en cuanto a una de las penas convencionales se帽aladas la justifica la sentencia recurrida simplemente en que la concurrencia de ambas resulta "contraria a las leyes, a la moral y el orden p煤blico", dejando realmente en la indefinici贸n cu谩l es la verdadera raz贸n que sustenta tal soluci贸n.
Por el contrario, la libertad contractual permite a los contratantes fijar las consecuencias que desean anudar al incumplimiento de las obligaciones asumidas (sentencia, entre otras, de 26 mayo 2009 ( RJ 2009, 3042) ) sin que los tribunales puedan desconocer la virtualidad de los pactos v谩lidamente contra铆dos, como es el caso; ya que la penalizaci贸n en funci贸n sustitutoria de la indemnizaci贸n de da帽os y perjuicios derivada de incumplimiento se presenta ahora con una doble finalidad que no crea incompatibilidad alguna, pues por un lado se sanciona el incumplimiento, que da lugar a la resoluci贸n y por tanto a la p茅rdida de expectativas de beneficio econ贸mico para una de las partes, y por otro se penaliza el voluntario incumplimiento de la obligaci贸n de devolver determinados bienes como consecuencia de tal resoluci贸n; penalizaci贸n que surte efectos desde que una sentencia obliga a tal restituci贸n.
En consecuencia, los referidos motivos han de ser estimados por la infracci贸n de las normas a que aluden como infringidas, por cuanto se ha desconocido la naturaleza y finalidad de los pactos que, en el caso, suscribieron las partes en fecha 19 de marzo de 1997 estableciendo cl谩usula penal para determinados supuestos.
Igualmente ha de ser estimado el motivo cuarto en cuanto acusa vulneraci贸n de lo dispuesto en el art铆culo 1154 del C贸digo Civil sobre la moderaci贸n de la cl谩usula penal, ya que la Audiencia la ha operado fuera de los supuestos autorizados por dicha norma. El citado art铆culo 1154
Jaime Lopez Collado Abogado (12/12/2012)
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Publicado por:
Jaime L贸pez Collado
Abogado online de Barcelona