28 de octubre del 2011
Busca casa? ¿Ha ido al juzgado a ver su catálogo de viviendas? SÃ, ha leÃdo bien: al juzgado. ¿Por qué? Desde 2007, más de 300.000 inmuebles, procedentes de ejecuciones hipotecarias, han salido al mercado vÃa judicial a través de subastas públicas. Todo un olvidado escaparate inmobiliario al que cualquiera puede aspirar y que suele acabar adjudicándose la banca por falta de postores.
Sólo en el Juzgado nº. 32 de Primera Instancia de Madrid, uno de los tres especializados en esta materia en España, se celebran unas 40 ventas de este tipo cada martes y jueves, respectivamente. SU VIVIENDA asiste a una de estas jornadas en las que primero se da lectura a la relación de los inmuebles ejecutados y posteriormente, si hubiera más de un licitador, se realiza la puja a viva voz ya en sala. Situación que se da en contados casos y cuyos protagonistas suelen ser subasteros.
Buen ejemplo de ello es el balance del martes 18 de octubre. Las 48 subastas previstas se declararon desiertas acabando los expedientes en manos del procurador del banco. Algo que no siempre ha sido asÃ. "Durante el 'boom', el banco no se quedaba con nada. Los postores pagaban casi el 100% del tipo de subasta –valor pactado en la hipoteca por acreedor y deudor pensando en la posibilidad de que la casa se subaste– o incluso más. Era un buen negocio para inversores, que después vendÃan a precios superiores", explica Jaime Ãlvarez, director de la revista Pública Subasta.
Desde el Juzgado nº. 32, donde se ha pasado de 628 procedimientos en 2006 a 3.066 en 2010, ratifican lo apuntado por Ãlvarez: "Estas subastas durante el 'boom' eran lo más parecido a una inmobiliaria. Se adquirÃan casas a precio de mercado como inversión y se pujaba por todo. Entonces, el deudor saldaba cuentas con el banco y podÃa obtener un dinero extra. Ahora todo acaba en el banco y al ejecutado le sigue quedando deuda por abonar. Aquà se han llegado a traspasar garajes por 48.000 euros".
Pero la pérdida de interés por este mercado no se debe, según Ãlvarez, sólo al final de la burbuja. Éste critica la falta de información y publicidad. "Antes las subastas aparecÃan en el BoletÃn Oficial del Estado (BOE) y ahora el medio más fiable para verlas son los tablones del juzgado, donde se colocan 20 ó 30 dÃas antes. También se cuelgan en internet, pero con bastante retraso", denuncia, al tiempo que pide que vuelvan al BOE.
Las cuatro partes presentes en estas subastas son el secretario judicial, el agente judicial, el procurador del banco y los postores, aunque cualquier persona, fÃsica o jurÃdica, puede presenciarlas. Para optar a la puja, hay que presentar el DNI y un depósito del 20% del tipo de subasta. Para que el juzgado acepte la oferta, ésta debe ser superior al 50% del tipo de subasta. Un porcentaje condicionado por la deuda pendiente. No hay un precio de salida mÃnimo.
La cantidad del depósito, antes del 30%, es uno de los grandes cambios legales recientes sobre subastas. Otra modificación ha sido subir el porcentaje mÃnimo de adjudicación de los bancos, del 50% al 60% en el caso de las casas habituales. "Estas medidas representan una mejora de maquillaje, pero no garantizan más postores, que es lo que interesarÃa al deudor para que subieran la puja al 70% o el 80%", apunta Ãlvarez.
Un objetivo el de atraer postores, sobre todo particulares, que no parece sencillo. "El único punto a favor de adquirir una casa en subasta pública es el precio. En contra hay múltiples: no se puede ver la vivienda, hay que tener dinero en efectivo, podrÃa darse el caso de tener que echar al deudor, el inmueble puede estar sujeto a un contrato en alquiler, etc.".
AsÃ, Ãlvarez califica estos procesos como "muy complejos" y "con riesgos" sólo aptos para profesionales o particulares con un buen asesor. Asesoramiento que no acaba cuando la secretaria judicial cierra la puja. Si es aceptada, el adjudicatario tiene 20 dÃas para presentar toda la documentación y abonar la cantidad económica. Todo el proceso judicial, incluido los porcentajes a partir de los que se adjudican los inmuebles subastados, está regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (artÃculos. 670 y 671), que junto a la Ley Hipotecaria es el marco jurÃdico de estas subastas.
Fuente: El Mundo
www.cbs-abogado.info
Publicado por:
Christian Betancor Sosa
Abogado online de Las Palmas