24 de junio del 2014
Actualmente me encuentro inmersa en un caso de demanda por reclamación de daños como consecuencia de las obras del vecino colindante y en terreno rústico del que sobre él planea un plan parcial, esto es, algo engorroso del que ya sabemos que cuando la Administración hace suyos unos terrenos cual es y serÃa su modo a proceder.De esto podrÃa hacer temas y temas asi que no voy a extenderme y me voy a ceñir a los desperfectos en vivienda por causa del vecino.
Lo primordial es conocer en primer lugar la envergadura de la obra colindante a nuestra vivienda, ya que de esto dependerá la conveniencia de realizar, por tanto se harÃa un acta notarial que se adjuntarÃan fotografÃas para poder certificar cual es el estado de nuestro edificio- vivienda con anterioridad al inicio de las obras vecinas. Levantar esta acta es fundamental cuando se van a dejar al descubierto nuestros cimientos, pues este hecho suele provocar corrimientos de tierra, fisuras e incluso grietas. El coste de dicha acta notarial es compensado con creces por el valor probatorio que nos aporta del hecho de que antes de la obra los daños no existÃan lo que puede propiciar una solución ‘amistosa’ del problema y evitar acudir a los tribunales, lo cual siempre es más costoso y el resultado incierto. De lo contrario la prueba se puede ver dificultada, aunque no es imposible.
Si la obra contigua no va a tocar nuestros cimientos, no es imprescindible. Aunque siempre es aconsejable. En cualquier caso, conviene solicitar de un perito arquitecto la realización del pertinente informe pericial preventivo que mediante fotografÃas certifique cuál era el estado de nuestra vivienda o edificio antes del inicio de la obra vecina y posteriormente, una vez finalizada ésta, certifique asimismo el estado en que se halla o los daños causados (fisuras, grietas, humedades, etc.).
Una cuestión importante en este caso son los plazos para reclamar. La responsabilidad por los daños causados en una vivienda a consecuencia de las obras realizadas en fincas colindantes tiene carácter extracontractual, ya que no tenemos ninguna relación contractual con quien nos infringió el daño y prescribe en un año. Esto significa que, transcurrido este periodo, los responsables del daño pueden quedar absueltos.
No obstante, los plazos de prescripción pueden interrumpirse mediante notificación fehaciente, es decir a través de un burofax, una carta certificada con acuse de recibo, un telegrama o un acta notarial.
Otra cuestión importante es desde cuándo empieza a contar dicho plazo. En principio deberÃa contar desde que se causaron los daños, o en cualquier caso desde que lo conociese el perjudicado y por tanto pudo ejercitar la acción. Según señalan diversas sentencias, cuando se ocasionan daños continuados, el plazo de prescripción se empieza a contar desde el momento en cesa el hecho que los motiva. La jurisprudencia también ha remarcado que el periodo para que un hecho prescriba no empieza a correr mientras todavÃa se ocasione el daño y permanezca la causa que lo provoca. En este caso concreto, serÃa conveniente comunicar a la compañÃa de seguros los desperfectos y volver a remitir una reclamación fehaciente para mantener activa la acción. Además, habrÃa que alegar, si fuera el caso, nuevos daños en relación a los ya fotografiados por la promotora de la obra colindante.
Antes de acudir a los tribunales, y siempre asesorado de un profesional, podria realizar gestiones extrajudiciales para reclamar la indemnización por daños y perjuicios causados por la obra.
El primer paso de la reclamación previa a la via judicial es enviar un BUROFAX o carta certificada y con acuse de recibo a quienes intervienen en la obra desde el promotor o constructor, al Arquitecto Director y al Director de Ejecución de la Obra o Arquitecto Técnico; aunque, cada maestrillo tiene su librillo, mi modo de proceder es asÃ, aunque después tengamos que individualizar la responsabilidad, lo más conveniente es enviarlo a todos ya que no sabemos sobre quién recae la responsabilidad de reparar el daño.
Posteriormente, habrá que tratar de llegar a un acuerdo amistoso con el causante o causantes de los daños, soy partidaria del acuerdo si o si. Si el responsable de los daños no acepta asumir voluntariamente su responsabilidad a pesar de exhibirle el acta notarial fotográfica que acredita que nuestra vivienda no presentaba los daños antes del inicio de la obra o el Dictamen Pericial, la única respuesta posible es la reclamación judicial.
La reclamación judicial corre a cargo del Presidente de la Comunidad en el caso de edificio o de quien esté a cargo de su administración si se trata de una Comunidad de Propietarios o del propietario o copropietarios de una vivienda. Todo ello dirigido por abogado claro esta.
Por todo ello, antes de pleitear con nuestros vecinos o colindantes, conviene asesorarse con un abogado especialista en estos temas, si no queremos acabar pagando las costas causadas por una demanda interpuesta de forma temeraria.
Rosa Egea.
Publicado por:
Rosa Egea Castro
Abogado online de Murcia