24 de junio del 2014
Actualmente, debido a que la crisis econ贸mica ha llevado en los 煤ltimos meses a un gran n煤mero de familias espa帽olas a padecer un proceso de embargo de su vivienda, con el agravante de que si el actual valor de la vivienda no cubre la totalidad de la deuda contra铆da, se sigue teniendo una deuda con el banco, uno de los conceptos que est谩 en boca de mucha gente como alternativa para suavizar este problema es la daci贸n en pago.
Literalmente la definici贸n de daci贸n en pago es la entrega de un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago. Es un concepto que se ha popularizado 煤ltimamente debido al uso de este recurso legal por parte de los bancos espa帽oles con objeto de dar en algunos casos una soluci贸n al creciente n煤mero de hipotecas impagadas o de dudoso cobro de particulares, familias, aut贸nomos y empresas.
Es una alternativa a la ejecuci贸n hipotecaria, por la cual la entidad financiera sigue los pasos establecidos por la Ley Hipotecaria para proceder a la venta forzosa del inmueble a qui茅n ofrezca m谩s dinero por ella en subastap煤blica, con el objetivo de cobrarse la deuda.
Con la figura jur铆dica de la daci贸n en pago el banco puede dar por extinguida la deuda hipotecaria con el cambio de la titularidad del inmueble a su favor y la recepci贸n de las llaves, liberando al hipotecado de su responsabilidad ilimitada que hab铆a asumido en el momento de la firma de la hipoteca.
La daci贸n en pago de inmuebles hipotecados, o aceptaci贸n de inmuebles en pago de deudas garantizadas con hipoteca por los bancos, presenta claras ventajas frente a una inminente ejecuci贸n judicial para el deudor en una situaci贸n donde ha habido una notable depreciaci贸n del precio de la vivienda.
Con la daci贸n en pago de deudas, el deudor hipotecado que sabe que no puede pagar la hipoteca, se libera 铆ntegramente de la deuda entregando la vivienda a la Entidad Financiera. En cambio, en el caso de venta en subasta o adjudicaci贸n del inmueble por parte de las inmobiliarias de los bancos, si el valor que recibe el banco no cubre la totalidad de la deuda pendiente, adem谩s de perder la vivienda a煤n sigue debiendo parte de la deuda.
Incluso en la situaci贸n actual no es una mala soluci贸n para las entidades de cr茅dito, ya que evitan los altos costes impl铆citos en una ejecuci贸n hipotecaria y plazos judiciales para acceder a la posesi贸n y propiedad del inmueble en aquellos supuestos en la operaci贸n es de muy dudoso cobro por no contar con titulares, cotitulares o avalistas solventes que puedan hacer frente a la deuda.
!!!! REQUISITOS!!!!
En estos momentos existe una nueva ley de daci贸n en pago que ofrece mayores facilidades para que determinados deudores puedan acogerse a la daci贸n en pago, que es el RD - Ley 6/2012 de 9 de marzo de 2012, de medidas urgentes para la protecci贸n de deudores hipotecarios sin recursos.
La Ley Hipotecaria anterior a este decreto ya contemplaba la posibilidad de la daci贸n en pago, pero para poder materializarse deb铆a estar pactado entre la entidad financiera y el cliente antes de firmar el pr茅stamo hipotecario y, por tanto, estar especificado expresamente en la escritura hipotecaria.Al tener que haber un acuerdo entre 2 partes, los bancos hist贸ricamente no han optado por la daci贸n en pago y s铆 por ejecutar la vivienda para con su subasta satisfacer la deuda.
Condiciones para conseguir una daci贸n en pago seg煤n la nueva ley:
Que la hipoteca recaiga sobre un inmueble cuyo precio de compra-venta no exceda de unos determinados valores en funci贸n de la poblaci贸n de los municipios:
Municipios > 1 Mill贸n habitantes: 200 mil 鈧 / 33 millones de pesetas
Entre 500 mil y 1 Mill贸n hab.: 180 mil 鈧 / 30 millones de pesetas
Entre 100 mil y 500 mil hab.: 150 mil 鈧 / 25 millones de pesetas
Hasta 100 mil hab.: 120 mil 鈧 / 20 millones de pesetas
Cumplir los criterios marcados para considerar a una persona dentro del umbral de exclusi贸n y por tanto ser beneficiaria de esta opci贸n. Estos son los 6 requisitos 鈥渜ue鈥 m谩s se exigen:
El pr茅stamo hipotecario recaiga sobre la vivienda habitual.
Todos los miembros de la unidad familiar (hipotecado, c贸nyuge, e hijos residentes en la vivienda) carezcan de rentas del trabajo o por actividades econ贸micas.
La cuota resultante sea superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar.
El conjunto de miembros de la unidad familiar no tenga otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
El pr茅stamo hipotecario haya sido obtenido para la compra de la vivienda habitual, que esta sea la 煤nica de la que es propietario el deudor y que no estuvieran constituidas otras garant铆as reales en garant铆a, ni hubiera otros intervinientes que incumplan los requisitos 3 y 4.
En caso de existir cotitulares que no formen parte de la unidad familiar, estos deber谩n cumplir los requisitos 2, 3 y 4.
Y a煤n en caso de cumplir el total de los 7 requisitos, el banco puede ofrecer una novaci贸n hipotecaria antes de proceder a la daci贸n en pago, que se podr铆a llegar a posponer hasta dentro de 5 a帽os, con una serie demodificaciones hipotecarias que faciliten la sostenibilidad del cr茅dito: carencia de capital durante 4 a帽os + ampliaci贸n del plazo de la hipoteca hasta 40 a帽os desde el momento de contrataci贸n en origen + reducci贸n del tipo de inter茅s durante los 4 a帽os de carencia a un tipo Euribor + 0,25%.
Pasos para solicitar la daci贸n en pago: Como negociar con el banco.
Cuando una persona tiene problemas para pagar su cuota hipotecaria, lo primero que debe hacer es hablar con su interlocutor habitual en la Entidad Financiera y plantearle abiertamente la situaci贸n en la que se encuentra. De esta forma, el banco conoce su capacidad de pago real y se puede acordar una formula temporal satisfactoria para ambas partes, que permita evitar perder la casa y al banco incrementar su morosidad.
En funci贸n de las posibilidades de pago del cliente y de lo que el banco est茅 dispuesto a asumir existen diferentes posibilidades:
Pactar una carencia total, lo que implicar铆a no pagar nada al banco durante un tiempo. Esta soluci贸n implicar铆a un incremento de la deuda pendiente, porque a lo que se debe actualmente se le deber铆an a帽adir los intereses de este periodo, pero lo positivo es que el deudor puede olvidarse de pagar la hipoteca por un tiempo. Es una soluci贸n muy dif铆cil que los bancos acepten.
Pactar una carencia de capital, para pagar s贸lo la parte de intereses de la cuota hipotecaria. Esto provocar铆a no reducir la cantidad total que se le debe al banco, pero al menos reduce el importe de la cuota mensual. Soluci贸n moment谩nea....que debido a la crisis muchas familias est谩n pactando.
Cuando el banco no da opciones a acogerse a ninguna de estas dos posibilidades, el siguiente caso es plantearles una daci贸n en pago para quitarse la deuda de encima. Incluso se podr铆a negociar tambi茅n un alquiler posterior en la casa que se ha entregado a la entidad financiera y seguir viviendo en ella.
Publicado por:
Rosa Egea Castro
Abogado online de Murcia