12 de diciembre del 2012
INSCRIPCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
- El proyecto quiere reforzar la seguridad jur铆dica en el tr谩fico registral inmobiliario. A efectos pr谩cticos, la inscripci贸n ser谩 un mecanismo del arrendatario para mantener su contrato para el caso de cambio de propietario. Nada m谩s. En caso de transmisi贸n de la finca (onerosa o forzosa) s贸lo subsistir谩 el contrato inscrito en el Registro. Si la finca no est谩 inscrita en el registro, no podr谩 inscribirse el contrato, y con ello, en caso de transmisi贸n el adquirente no tiene que pasar por ese contrato, pudiendo resolverlo con posibilidad del arrendatario de pedir da帽os/perjuicios al anterior propietario.
- El propietario podr谩 cancelar la inscripci贸n del arrendamiento en caso de falta de pago de la renta. Deber谩 requerir el pago notarial o judicialmente y documentar del mismo modo la falta de pago o de oposici贸n dentro de los 10 d铆as siguientes. Ese documento notarial o judicial servir谩 para la cancelaci贸n registral
LIMITE MINIMO LEGAL DEL CONTRATO
- El plazo m铆nimo legal obligatorio de duraci贸n del contrato pasar谩 de 5 a帽os a 3
RESOLUCION POR CAUSA DE NECESIDAD
- El propietario podr谩 resolver por necesidad para s铆 o para los suyos, sin que, como en la actual Ley tenga que hacer constar esa posible eventualidad en el contrato al momento de la firma.
- CAMBIO DE TITULAR EN VIVIENDAS CUYO USO Y DISFRUTE HAYA SIDO OTORGADO POR SENTENCIA EN CASOS DE SEPARACION O DIVORCIO
- El c贸nyuge saparado, divorciado a quien se le atribuya el uso de la finca pasar谩 a ser el titular del contrato, notific谩ndolo con dos meses de anticipaci贸n. El nuevo inquilino ya no ser谩 responsable de deudas por impago de rentas anteriores, que podr谩n reclamarse al que originalmente fuera el titular del contrato.
RECLAMACIONES DE IMPAGOS DE RENTA
- Los impagos de renta podr谩n ser reclamados tambi茅n a la pareja del titular del contrato de arrendamiento (pareja de hecho, esposa/o), pese a no ser titular del contrato, por ser la renta de arrendamiento una carga familiar, debiendo por ello legalmente responder junto con su pareja de la misma solidariamente.
ACTUALIZACION DE LA RENTA
- Se elimina el IPC como referente obligado para las actualizaciones. Puede establecerse cualquier actualizaci贸n que pacten las partes. En defecto de pacto, se aplicar谩 el IPC. Podr谩 pactarse igualmente la actualizaci贸n (la que se quiera, siempre inferior al doble de la actualizaci贸n pactada para la renta) de los gastos generales de sostenimiento, servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualizaci贸n). No se puede aplicar esta actualizaci贸n a los tributos
DERECHO DE ADQUISICION PREFERENTE
- El propietario ya podr谩 denegar el derecho de adquisici贸n preferente. La actual ley solo permit铆a la denegaci贸n para los contratos pactados para m谩s de 5 a帽os.
En cuanto a la Ley de Enjuiciamiento Civil, el procedimiento no cambia sino para:
Rectificar algunas lagunas de la anterior reforma (ahora, los Decretos que terminan el procedimiento por no haber pagado el inquilino en 10 d铆as, se limitan a eso, a 鈥渢erminar鈥 el procedimiento, y no suelen incluir la expresa condena a las rentas adeudadas ni a las costas; esto se corrige en el Proyecto)
Agilizar el lanzamiento si el demandado ni paga ni se opone a la deuda en el plazo legal. Como los lanzamientos no los se帽ala el Juzgado, sino otro servicio, 茅ste simplemente se帽alar谩 un d铆a, el que corresponda por turno en la agenda de lanzamientos del Servicio de Actos de Comunicaci贸n.
Para los casos de falta de comparecencia del demandado, de pago o de falta de oposici贸n, se le dar谩 ya por notificado de la fecha del lanzamiento. Se eliminan tambi茅n instancias procesales para la ejecuci贸n del lanzamiento, bastando que se solicite en el escrito inicial de demanda
Jaime Lopez Collado Abogado
12/12/12
http://www.lopezcollado.es
Publicado por:
Jaime L贸pez Collado
Abogado online de Barcelona